文/乐居财经 李兰盈通策略
一线城市核心区惊现“骨折价”大平层，是馅饼还是陷阱？
近期，上海核心区的写字楼内，悄然出现一类高端大平层产品。其打出的“单价仅5万 ，享一线黄浦江景”口号，以周边顶级豪宅三分之一甚至四分之一的价格，引发市场关注。
这类由老旧商办物业改造而来，被业内称为\"行政公馆\"的类住宅产品，正卷土重来。
这波“商改住”热潮的兴起，恰逢上海顶级豪宅市场独立走强的大背景。克而瑞统计数据显示，2025年前5个月，上海市总价3000万元及以上的新房成交915套，已接近2021—2023年的全年水平。绿城潮鸣东方、上海壹号院、康定壹拾玖均成为5月现象级热盘，陆家嘴太古源邸开盘去化率也近九成。
其中，徐汇滨江的绿城潮鸣东方开盘当日120套房源即告售罄，销售总额69.88亿元，销售均价高达19.5万元/平方米，191组有效认购对应近160%的认购率，触发5年限售规则。
与豪宅市场的火热形成鲜明对比的是盈通策略，一类特殊的高性价比产品悄然登场。它们占据城市核心稀缺地段，以现房形式推出200-300平方米的顶奢大平层，配备国际品牌的意式轻奢精装且“所见即所得”。
然而，其单价却仅为同区域顶级豪宅的“零头”甚至低至三折。例如，黄浦江畔一栋老旧写字楼内，一套260平方米的精装现房大平层总价仅1500余万元，单价约5.7万元/平方米。
公开资料显示，当前上海单价5万-6万元/㎡的新房主要集中在外环以外。而上海黄浦区一线江景住宅豪宅项目，如绿城黄浦湾、华润外滩九里等二手房成交单价普遍站上17万-23万元/平方米，价差达到3-4倍。
这类产品实质是商办属性的“类住宅”。2017年上海曾重拳整顿商办改公寓，但如今核心区商改住项目再度活跃。据在社交媒体上打出的广告，陆家嘴、静安、徐汇等多区均有类似项目在售，价格普遍为同地段住宅一半。
业内人士透露，其操作模式多为公司通过整层收购老旧写字楼，经设计分割成数套大平层，精装后加价散售，巨大的价差成为吸引买家的重要推手。
然而，高性价比的背后，是多重不容忽视的“硬伤”和政策风险。
持有成本高企：商业水电费及高达十几元/㎡的物业费远超普通住宅。
交易税费沉重：二手转让时综合税费（增值税、土地增值税、个人所得税等）可能高达房价的30%以上。
资产缩水隐忧：有中介坦言此类产品“年年降价”，早买的客户面临资产贬值风险。
政策风险悬顶：上海当前政策仍明令严禁新增“商改住”项目。虽然全国部分城市（如海南万宁、湖南长沙）已出台政策支持困难商办项目去库存或调整用途，但在上海政策尚未转向。业内提醒：“自住风险相对较低，但未来转手时若遭遇政策严查或市场规范，将十分被动。”
当黄浦江风穿过落地窗，轻抚着每平方米5.7万元买来的意式大理石地面，一个问题挥之不去：用三分之一价格换来的顶豪体验，是否值得押上政策风险与资产缩水的双重赌注？
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